¿En qué invertir en Retail?

Blog

Invertir en locales comerciales siempre es una decisión estratégica. La falta de liquidez de estos activos provoca que la decisión de invertir requiera de una estrategia concreta. Es básico realizar un análisis previo, de la propia cartera, de la realidad y expectativas del mercado, de las tendencias del consumo, de los riesgos, de las rentabilidades,…  y casarlo con nuestro perfil inversor. Con nuestro perfil inversor definido, podremos analizar las opciones que nos presenta el mercado. Al cruzar nuestra demanda con la oferta disponible, estaremos en posición de afrontar negociaciones con garantías.

Porque la falta de liquidez es relativa, el problema real es la plusvalía o minusvalía generada, y la capacidad de ser aceptada. Es decir, antes de invertir (o desinvertir) en un local comercial cabe hacer una reflexión profunda de los plazos previstos de permanencia, de la disponibilidad de recursos propios y ajenos, de la cuenta previsional gestionada, de los flujos de caja previstos, y de los escenarios fiscales. Considerando estas cuestiones, el recorrido potencial de valor del activo, junto con las alternativas de inversión, estaremos mucho más cerca de acertar en nuestra decisión.

 En el mercado actual de locales comerciales estamos viviendo una presión de la demanda. Hay inversores, y faltan locales en venta. La percepción es que el descenso del consumo ha tocado suelo, que las rentas actuales (firmadas o bonificadas) ya tienen descontada la bajada de facturación, es decir que la ratio de renta por SBA – Superficie Bruta de Alquiler casa con la tasa de esfuerzo. Los operadores están con unas tasas de esfuerzo acordes con su modelo de negocio. Si a ello le añadimos los bajos tipos de interés, y la “volatilidad” de la bolsa, se produce un efecto llamada hacia los locales comerciales. Falta oferta de producto de calidad: el propietario del activo quiere permanecer en el mercado, y el inversor tiene interés en entrar, el precio sube, las operaciones se cierran con yields más ajustados. Es un efecto de vaso comunicante, al subir la demanda y bajar la oferta, sube el precio bajando la yield.

Tenemos dos opciones: 1) se accede al mercado comprando locales comerciales con contrato vigente pero con rentabilidades más bajas: activos de calidad, con solvencia del arrendatario, y con un contrato con garantías; o 2) se entra apostando por un local comercial con recorrido de valor. En este caso, el riesgo se concentra en el perfil del local comercial: a) por ubicación: barrio, altura de la calle, acera, mix comercial,… b) por tipología: fachada, metraje, distribución, plantas, accesos, y superficie comercial ponderada. Cualquier opción es válida, es una cuestión de perfil inversor.

Comentarios:

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *

Puedes usar las siguientes etiquetas y atributos HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Maximum 2 links per comment. Do not use BBCode.