¿ES EL MOMENTO DE INVERTIR EN RETAIL?

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El sector Inmobiliario en España se encuentra en un momento tremendamente delicado. El año 2011 fue el peor año en lo que a inversión inmobiliaria en retail se refiere desde el ya muy lejano año 2000. Estos malos resultados vienen provocados sobre todo por el descenso del consumo, cuestión que ha llevado a plantearse desde diferentes prismas los ratios de renta por SBA (superficie bruta de alquiler). Si a ello añadimos el contexto de incertidumbre económico, el difícil acceso a la financiación, y en general al desajuste de precios entre oferta y demanda, el panorama inversor exige mucho tiento y expertise.

  El escenario que nos encontramos es una bajada del nivel de ventas y facturación de los operadores, causada por la bajada del poder adquisitivo de los consumidores que está repercutiendo a la baja en las revisiones periódicas del alquiler, con el fin de los operadores de mantener unas tasas de esfuerzo aceptables. Ello conlleva que los inversores predispuestos a comprar, exijan activos comerciales a precios con ratios de SBA acordes a la situación actual, y no acepten activos comerciales que puedan estar sobre rentados. En definitiva, los operadores quieren soportar la misma tasa de esfuerzo de alquiler en sus cuentas de explotación que en el pasado, y si su facturación baja en un porcentaje, el ratio de SBA debe bajar en el mismo porcentaje. Muchos vendedores no quieren aceptar ésta realidad, y se niegan a rebajar sus expectativas de venta, sólo venden en el momento en que realmente su situación financiera se lo exige.

A modo de apunte, actualmente las rentabilidades parten de un mínimo del 5,5% para locales comerciales prime muy concretos, y a partir de un 7,5% en centros y parques comerciales prime. Deben ser activos de calidad, con un buen arrendatario, y un buen contrato de arrendamiento. Las rentabilidades pueden variar hasta en 1,5 puntos porcentuales, dependiendo de la localización del activo, el contrato de arrendamiento, la solvencia del arrendatario, las garantías del contrato, las condiciones de financiación, etc… Cabe remarcar que las condiciones del apalancamiento financiero del activo se han convertido en un factor clave en muchas operaciones de inversión. El hecho de poder subrogarse a una hipoteca o leasing facilita mucho la obtención  de financiación.

 Desde Retail Property Management pensamos que pese al contexto económico actual, ahora es el momento de validar inversiones en el sector Retail y construir una buena cartera de inversión. Hoy en día se encuentran algunos muy buenos productos a la venta a precios muy ajustados. Además, se está produciendo un cambio de tendencia legal enfocado a la mayor liberación y agilización de trámites en el sector retail que favorece el recorrido de las inversiones. Como especialistas en Gestión de Patrimonios de retail, nuestra opinión es aprovechar la coyuntura actual para invertir en aquellos activos comerciales de calidad, que en épocas de bonanza no están en mercado.

 

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