INVERTIR EN LOCALES DESTINO

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En estos momentos el sector inmobiliario se encuentra en mínimos históricos, tanto por volumen de operaciones como por precios. El segmento retail no se escapa del tsunami inmobiliario español. Ahora bien, el segmento retail es muy amplio, para analizarlo hay que micro-segmentarlo, y es así como aparecen oportunidades de inversión.

Al hablar de inversión en retail lo más habitual es pensar en las ubicaciones Prime, zonas que no solo han resistido la tendencia bajista de los últimos años, sino que incluso han visto aumentados sus precios. Calles como Portal del Ángel 245€/m2, Paseo de Gracia 200€/m2, Serrano 235€/m2, Preciados 240€/m2. Calles donde los arrendatarios están dispuestos a pagar un elevado precio para aprovechar el elevado tráfico de gente, la atracción de turistas, y el factor de potenciar su imagen de marca, todo lo que al final se traduce en un elevado volumen de ventas.

Para los inversores los locales ubicados en estos ejes comerciales representan un valor refugio, una inversión segura ajena a las tensiones del mercado, que unido a su escasa disponibilidad, su baja rotación y/o alta velocidad de rotación conllevan una alta demanda de inversión. Todo ello acaba representando una baja rentabilidad de estos activos (entre un 4,5 % – 5 %). Su comprador natural es el inversor tradicional, que quiere disponer de una parte de su cartera en valores seguros.

Para obtener mayor rentabilidad en el retail cabe profundizar en el análisis del mercado, y apostar por algunos de los locales destino. Ubicados en áreas comerciales más generalistas, han sufrido una importante bajada de ocupación, y un claro desplome de precios, lo que en algunos casos puede convertirlos en una oportunidad de inversión en el momento actual. Éstos áreas comerciales ofrecen una mayor disponibilidad de alternativas, unas rentas más asequibles (13 €/m2 a 20 €/m2), que ofrecen a sus arrendatarios la oportunidad de encontrar el local más adecuado a sus preferencias, tanto por la tipología del inmueble, como por las condiciones económicas de arrendamiento. Ahora bien, antes de invertir cabe contrastar su entorno, polo de atracción, tráfico de gente, fachada, y fondo de comercio. Hablamos de empresas del sector servicios, de restauración, e idealmente supermercados.

Para el mercado inversor, los locales destino permiten completar la cartera con activos que ofrecen una rentabilidad más elevada, (7,5 % a 8%), sin incurrir en excesivos riesgos al analizar todas las variables que permiten entender el recorrido inversor del activo. Desde Retail Property Management apostamos por invertir en este perfil de activos, siempre con contratos nuevos que nos garanticen  entrar a rentas de mercado, es decir, operaciones con origen en Agencia Retail.

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