Locales emblemáticos de Barcelona. Propiedad privada.

Locales emblemáticos

En referencia a la suspensión de licencias de obras y actividades, recientemente aprobado por el Ajuntament de Barcelona, y que afecta a una lista de unos 400 locales singulares o históricos, se presenta el conflicto clásico entre lo público y lo privado. En este artículo realizaremos una reflexión desde la perspectiva privada, con el objetivo de realizar un segundo artículo en el que nuestra reflexión la realizaremos desde la perspectiva pública.

Lo que de entrada se le pasa a cualquier propietario por la mente es: “que no me toque a mí”. Obviamente, la limitación de actividades comerciales penaliza muchísimo la capacidad de negociación de estos propietarios, perjudica claramente a sus intereses, y provoca irremediablemente un deterioro flagrante del valor de su propiedad. Ya tenemos la experiencia de la afectación en los GEC motivados por los cambios en la legislación de la LEC de Catalunya.

A continuación hacemos una reflexión conceptual de la pérdida de valor que esta medida administrativa representa para los intereses económicos de estos propietarios Si tomamos como ejemplo el precio medio en una calle comercial, sabiendo que los ratios €/m2/mes varían en función de la ubicación del local por la altura de la calle, por acera, fachada, metraje, distribución, plantas, accesos, mix comercial del entorno directo, y siempre refiriéndonos a la superficie comercial ponderada, podemos determinar los extremos del intervalo de menor afectación y de mayor afectación de esta medida en:

a)     En el caso de una calle muy demandada, en la que en la zona “buena” la disponibilidad de locales es 0, y en la que en la zona “mala” sea inferior al 10%, la limitación de la licencia de actividad conlleva un perjuicio grave para el valor del activo. Existe presión de la demanda por entrar en esa calle, pero al acotar los potenciales arrendatarios por su sector de actividad, descartamos sectores de actividad quienes actualmente pueden estar valorando a un precio mayor esa ubicación, y al mismo tiempo a los interesados del mismo sector de actividad les otorgamos una posición de fortaleza en la negociación con la propiedad. Por tanto, el perjuicio económico vendrá reflejado en primer lugar por la reducción en el precio de alquiler, pero también al alargarse el plazo de comercialización. Cabrá que cuantificarlo en cada caso particular.

 b)     Si ya nos situamos a partir de una 2ª línea, y el local no tiene limitaciones para darle múltiples salidas comerciales, la nueva normativa penalizará aún más su recorrido de valor. Su demanda es menor y la que hay debe tener viabilidad para implantarse y operar.  También puede ocurrir que el local sí tenga limitaciones de tipología para darle múltiples salidas comerciales, por tanto de por si el local tiene limitaciones y la nueva normativa le penalizará algo menos en su recorrido de valor. Cabrá que cuantificarlo en cada caso particular.

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